한국 부동산 변화의 핵심, 안전진단 폐지로 본 재건축과 재개발의 새로운 지평

한국의 부동산 시장이 새로운 전환을 맞이하고 있습니다. 최근 발표된 정부의 재건축과 재개발 정책은 20~30년 노후 주택을 대상으로 한 혜택을 도입하여 부동산 시장에 큰 파장을 일으킬 것으로 보입니다.

 

한국 부동산 변화의 핵심, 안전진단 폐지로 본 재건축과 재개발의 새로운 지평 출처-freepik

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1. 안전진단 폐지로 노후 주택 재건축이 간편화되다

 

최근 정부의 부동산 정책에서 가장 주목받는 변화 중 하나는 안전진단 폐지입니다. 이로써 30년 이상 경과한 주택이라면 안전진단 통과 여부와 상관없이 재건축이 가능해졌습니다. 서울과 경기 지역에서는 이에 해당하는 주택이 약 37만 가구로 추정되며, 노후 주택 소유자들에게는 새로운 재건축 가능성이 열리게 되었습니다.

 

안전진단 의무 요건이 사라지면서 30년 이상 경과한 서울 및 경기 지역의 주택이 재건축의 대상으로 떠올랐습니다. 현재 서울 지역의 약 20%에 해당하는 약 37만 가구가 대책의 혜택을 받을 것으로 전망되며, 노후 주택의 재건축이 편리해질 것으로 기대됩니다.

 

다주택자에 대한 관점 강조

 

다주택자를 임대사업과 주택건설업 산업 측면에서 바라봐야 한다고 강조. 다주택자에 대한 징벌적 과세는 경제적 약자인 임차인에게 피해를 끼칠 수 있다는 주장.

 

도시 재개발 및 노후 아파트 정비 관련 혜택 개선

도심 재개발의 노후도 요건을 완화하여 더 많은 곳에서 재건축이 가능하도록 함. 노후 아파트의 정비를 위해 안전진단이 필요 없이 사업을 시작할 수 있도록 함.

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2. 지역별 재건축 우선순위와 재건축 기간 단축

 

국토부의 조사 결과에 따르면, 30년 이상 경과한 주택이 많은 지역들이 확인되었습니다. 이러한 지역들은 '재건축 패스트트랙' 혜택을 우선 받게 되어, 재건축 사업 기간이 최대 3년 이상 단축될 것으로 예상됩니다. 서울의 경우, 신속통합기획을 적용받는다면 추가로 2~3년을 앞당기는 것으로 예측되어 있습니다.

 

국토부가 실시한 조사에 따르면, 안전진단 통과 여부와 상관없이 30년 이상 경과한 아파트가 많은 지역이 확인되었습니다. 이러한 지역들이 '재건축 패스트트랙' 혜택을 먼저 받을 가능성이 높아져, 재건축 사업 기간이 최대 3년 이상 단축될 것으로 기대됩니다.

 

 재건축 및 재개발 관련 정책 강조

 

완공 후 지난 30년이 지난 노후 아파트는 안전진단 없이도 재건축 가능.

도심 재개발의 노후도 요건을 3분의 2 이상에서 60% 이상으로 완화하여 재건축 및 재개발을 촉진함.

1기 신도시 재정비가 활성화되어 95만가구가 2027년까지 정비사업에 착수할 것으로 예상됨.

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3. 재건축 부담금 관련 혜택으로 사업성 확대

 

국토부는 재건축 부담금 관련 혜택을 확대하고 초과이익에서 제외되는 비용을 추가로 낮추는 계획입니다. 정부는 재건축 부담금 관련 혜택을 확대하고 초과이익에서 제외되는 비용을 추가로 낮추는 방안을 제시하고 있습니다. 이에 따라 재건축 부담금이 현행 대비 최대 50%까지 감소할 수 있으며, 특히 서울의 한 A단지에서는 1인당 1억 1000만 원에서 최대 2800만 원까지 줄어들 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

 

세제 혜택 확대

미분양 주택이나 소형 신축 주택(아파트 제외)을 2년간 세제 혜택을 받을 수 있도록 함.

전용면적 60㎡ 이하의 소형 주택은 취득세·양도세·종부세에서 주택 수에서 제외되며, 지방에서 준공 후 미분양된 주택을 사들일 때도 이 혜택을 받음.

 

• 국토부 장관은 안전진단을 거치지 않고 추진위원회를 구성하면 재건축 기간이 최대 3년 이상 단축될 수 있다고 기대.
• 정비구역 지정 및 정비계획 수립 단계에서 인허가 절차를 줄이는 서울시 신속통합기획(신통기획) 적용으로 일부 사업의 재건축 기간이 최대 5~6년 단축될 것으로 전망
• 재개발 관련 문턱이 크게 낮아져 사업성이 높은 단지에서 재건축 사업이 활발해질 것으로 평가.
• 그러나 실질적인 사업성이 확보되지 않으면 재건축 진행 속도가 느릴 수 있으며, 현재 고금리와 고물가 상황에서 부담이 크다는 우려도 있음.
• 전세 시장에 대한 불안 요소로 작용할 수 있고, 이주 및 주택 멸실이 한꺼번에 몰리면 전세 시장에 영향을 줄 수 있다는 우려도 제기.

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이번 정책 변화로 인해 부동산 시장은 새로운 활기를 띄게 될 것으로 예상됩니다. 그러나 사업성의 실질적인 확보와 부동산 시장의 안정적인 성장을 위해서는 정부와 시장 참여자들 간의 원활한 협력이 필수적입니다. 새로운 부동산 환경에서 주택 구매자와 투자자는 미래를 대비한 전략을 세우는 것이 중요할 것으로 보입니다.

 

재건축 속도전…30년 넘으면 안전진단 '패스' - 매일경제

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