안녕하세요, 구독자 및 방문자 여러분들
오늘은 좀 우리 사회에 무거운 주제인 전세사기에 대해 얘기해보려 합니다.
저 또한 현재 전셋집에 거주하고 있지만(민간임대 아파트) 만약 회사가 부도가 난다면.. 하며 불안하긴 마찬가지입니다.
2023년 초부터 말까지 끊임없이 발생하고 있고, 뉴스 1-2면을 장식할 만큼 서민들에게 전세사기란 삶의 터전을 기둥 채로 흔드는 악랄한 범죄인데요.
주택임대차보호법이 몇 년 전에 생겨나고 임차인을 보호해 주겠다고 정부에서도 강하게 필력하고 있지만
임차인은 법 앞에서 제대로 보호받지 못하고 오히려 마음먹고 사기 치는 악성 임대인들에게만 유리하게 흘러가고 있는 실정입니다..
오늘은 전세사기를 예방하기 위해 우리가 확인해야 할 포인트들과 만약 내가 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔을 시 대처법에 대해 알아보겠습니다.
전세사기 제발 멈춰!!
전세사기란 무엇이고 어떻게 발생하는가?
통상적으로 임대차 전세 계약을 임대인과 임차인이 표준임대차계약서를 작성하여 2년간 거주함을 약속하고 계약합니다.
2년이라 함은 임대차보호법 제4조에 명시돼 있기에 계약기간을 2년으로 볼 수도 있고, 2년 미만으로 정할 수도 있습니다.
즉, 계약기간 선정의 우선권은 임차인에게 있다는 것이죠.
하지만, 어디까지나 내 보증금을 들고있는 건 임대인이기에 임대인에게 막강한 힘이 있는건 부정할 수 없는 사실입니다.
전세사기는 부동산 거래 과정에서 사기꾼이 피해자를 속여 전세금을 받은 뒤 사라지거나, 가짜 부동산 거래를 통해 금전을 취하는 사기 행위를 말합니다.
전세계약을 할 때 보통 계약서 작성하는 날 계약금을 입금하고, 전셋집에 입주하기 전까지 잔금을 치르는 것으로 계약을 마칩니다.
전세사기를 피하려면 우선 계약하기 전에 내가 들어가려고 하는 집이 안전한 지에 대해 확인을 하고 계약을 해야 합니다.
이 집이 안전한 집인지 확인하는 방법은
1. 건축물대장과 계약하려는 집 주소가 일치하는지
- 공인중개사에게 건축물대장을 요구하거나 직접 출력해서 실제 집과 일치하는지 확인해야 합니다.
주소가 다른 건물을 계약했을 때 사고나 났을 경우 보호받지 못합니다. 반드시 일치해야 합니다.
또한 미등기 건물이 아닌지, 주거용 건물이 맞는지 등
2. 계약하려는 집 소유주와 계약 당일날 나온 사람이 일치하는지
- 신분증을 요구하여 소유자가 맞는지, 대리인이라면 인감도장 와 대리인임을 증명할 수 있는 서류를 요구해서 확인해야 합니다.
3. 등기부등본 열람하여 계약하는 집에 근저당과 같은 물권이나 채권 잡힌 게 없는지
- 가장 중요한 부분입니다. 임대인이 집 가격에 비해 터무니없이 많은 근저당을 잡아두었거나
근저당을 비롯하여 각종 물권과 채권(압류, 가압류, 저당 등등)이 여러 개 잡혀있다면 차후에 보증금을 못 돌려받을 가능성이 다 부하고 임대인이 빚을 갚을 여력이 없어 집이 경매에 넘어가게 됐을 때에도 보증금을 못 돌려받을 가능성이 크기에 전세계약을 피하는 것이 바람직합니다.
이와 같은 정보는 등기부등본을구에서 확인해 볼 수 있습니다.
등기부등본에서 또한 집에 관한 정보를 얻을 수 있습니다.
- 갑구
- 등기부등본에서의 정보: 갑부의 등기부등본에는 해당 부동산의 소유자 정보, 소유권 이전 기록 등의 정보가 포함되어 있습니다. 건물이 신축됐을 때 이뤄진 등기는 소유권보존등기, 매매 거래로 소유자가 변경됐을 때 치는 등기는 소유권이전등기입니다. 소유자와 현재 계약하는 임대인이 일치하는지 반드시 확인해야합니
- 을구
- 등기부등본에서의 정보:일부의 등기부등본에는 해당 부동산의 새로운 소유자 정보, 소유권 이전 기록, 담보 등의 정보가 포함됩니다. 을부는 새로운 부동산 소유자로 등록됩니다.
대항력을 갖춘 임차인?
경매에서든 전세계약을 하든 간에 중요한 것을 임차인은 대항력을 갖는 것입니다.
대항력이 무엇인가? 집주인에게 보증금을 돌려달라고 법적으로 대항할 수 있는 권리를 말합니다.
대항력은 확정일자를 부여받고, 전입신고를 했으며 실제로 그 집에 점유하고 있어야 다갖게 됩니다.
전세계약을 한 날 즉, 계약금을 송부한 당일에 바로 소재지 행정복지센터에 찾아가서 확정일자를 부여받아야 합니다.
그리고 잔금을 치르는 날이나 입주하는 날에 행정복지센터를 찾아가 전입신고를 마쳐야 합니다.
계약금과 잔금 모두 반드시 계좌로 입금하는 것이 안전합니다.
불가피한 사유로 현금납입을 했을 시 전세계약영수증을 요구하시어 증거를 남겨두어야 합니다.
온라인으로 민원 24에서 전입신고를 할 수 있으니 찾아갈 여력이 되지 않는 분들은 온라인으로라도 반드시 일자를 부여받아야 합니다.
확정일자와 전입신고를 하는 것이 왜 중요한가?
아무리 정상적인 전세계약을 했다 하더라도 내가 이 집에 정당하게 계약해서 살고 있음을 증명하지 못하면 집주인은 보증금을 돌려줄 의무가 없어지겠죠? 내가 이 집을 계약일에 계약했음을 명시하는 것이 확정일자, 내가 이 집을 그날부터 점유했음을 확인받는 것이 전입신고입니다.
1. 근저당이 잡혀있는 집에 전세계약을 했다.
현재로서는 집주인이 빚을 꾸준하게 갚고 집이 경매에 넘어가지 않도록 기도하는 수밖에 없습니다..
ex)
집 매매가격 = 2억 5천
근저당 = 1억 5천(2022. 1.11.)
전세 계약 = 1억 3천(2022.12.20.)
강제 경매 = (2023.12.26.)
낙찰금 = 1억 4천
이렇게 경매가 진행됐다고 할 때 임차인은 보증금 한 푼도 돌려받지 못하고 나오게 되는 겁니다.. 근저당이 크게 잡힌 집은 이러한 이유 때문에 계약하지 말라고 하는 것이고요
2. 전세계약을 정상적으로 했는데 근저당이 차후에 잡힌 경우
제일 일반적인 전세사기 케이스입니다. 집에 근저당이 없음을 확인하고, 소유자가 일치하는지도 확인해서 계약을 잘 마쳤는데 내가 계약한 당일에 집주인이 집 앞으로 담보 대출을 냈어요. 이러한 경우 어떻게 될까요?
임대차보호법에서는 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 발생한다고 명시돼 있습니다. 이러한 법의 허술한 점을 이용한 사기인데요
ex)
집 매매가격 = 2억 5천
전세 계약 = 1억 3천(2022.12.20.) / 전입 22.12.20. 확정 22.12.20.
근저당 = 1억 5천(2022.12.20.)
강제 경매 = (2023.12.26.)
낙찰금 = 1억 4천
전세계약을 내가 먼저 해서 확정일자, 전입신고가 근저당보다 앞서지만 다음날 0시부터 효력이 발생하는 법 때문에 나는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하게 되는 겁니다..
이러한 사례를 방지하고자 표준임대차계약서 맨 하단에 특약사항에 다음과 같은 특약을 넣어둠으로써 내 보증금을 지켜야 합니다.
임차인에게 대출이 원활하게 진행되지 않는 경우가 발생한다면 전세계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금 전액을 반환해야 한다.
계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재의 등기부등본 상태를 유지해야 하며, 임대인은 근저당을 포함한 다른 물권, 채권을 본 건물에 설정하지 않는다. 만약 행하지 않았을 시 임차인은 계약 무효를 주장할 수 있고 임대인은 계약금 전액을 반환해 줌으로써 계약을 해지한다.
임대인은 임차인이 전세보증보험에 자유로이 가입할 수 있도록 하고, 건물에 대해 보증보험가입이 거절당한 경우 계약을 무효로 하고 계약금 전액을 반환하도록 한다.
특약사항을 기재함으로써 임차인에게 불리하게 다가올 차후의 사건들을 미연에 방지하는 것이죠.
집주인이 집 앞으로 대출을 받기 위해서 잠시만 다른 곳으로 전입신고 해 돌라고 하는데 해줘도 되는 걸까요?
집주인이 집을 담보로 대출을 받으러 은행에 갔는데, 은행에서 집 등기부등본을 떼어보자 세입자가 있는 것을 확인합니다.
은행 입장에서는 만약 집이 경매에 넘어갔을지 임차인보다 후순위권리자로서 대출금을 회수하지 못할 경우가 생길 수도 있기에 대출을 거절합니다.
하지만 집주인은 포기하지 않고 임차인을 설득해서 전입신고를 다른 곳으로 유도합니다.
임대인: "아무런 문제도 발생하지 않을 거고 잠시만 내가 소개해드리는 곳으로 전입신고 하셨다가 일주일 뒤에 다시 전입신고 하시면 됩니다. 보증금과는 아무런 문제가 없어요"
라고 말하지만 결과부터 말씀드리면 절대 옮겨주면 안 됩니다.
근저당보다 후순위에 임차인이 위치하게 되면 낙찰금이 모자란 경우 보증금을 전액 반환받지 못하는 경우가 생기게 됩니다.
또한, 비슷한 예로 전세계약이 만료가 됐고 임차인은 타 지역으로 이사를 가거나 내 집 장만을 위해 매매계약을 해둔 상태로, 이제 집을 비워주고 나가려 하는데 보증금을 반환받기 위해 연락을 합니다.
집주인은 보증금을 돌려줄 수 없다고 얘기합니다. 집주인은 전세계약이 만료됐으니 일단 전입신고부터 다른 곳으로 하라고 합니다.
위의 경우에도 똑같이 전입신고를 다른 곳으로 하면 안 됩니다.
하지만 위와 같이 피치 못할 사정으로 다른 집으로 전입신고를 해야 하는 경우 반드시 그 집에 대해 전세권을 설정해서
내가 이 집을 언제 전세계약을 했고, 언제 퇴거했으며, 어떠한 사유로 전세권을 설정하였는지 반드시 등본에 명시를 해야 차후에 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.
오늘은 전세사기 케이스와 예방법에 대해 알아보았습니다. 정보가 최신화되는 대로 내용을 추가업로드 할 계획입니다.
월급 한 푼 두 푼 모아 마련한 전세계약금을 사기 맞아 세상을 달리하시는 비보를 들을 때마다 마음이 미어집니다.
선량한 사람들만 피해 보는 세상이 된 것 같아 한탄스럽기도 하고, 서민들을 지켜주지 못하는 정부와 법도 밉기만 합니다.
하지만 미워한다고 달라지는 것이 없기에 우리는 더 열심히 공부하고 성장해서 이러한 피해가 반복되지 않도록 노력해야 한다고 봅니다.
긴 글 읽어주셔 감사합니다.
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